Mise à jour sur les évaluations immobilières

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Le Pontiac frappé par la montée en flèche des évaluations immobilières et des taxes

Tashi Farmilo & Bonnie James

MRC DE PONTIAC – Des résidents du Pontiac sont aux prises avec de fortes hausses de taxes foncières à la suite de récentes réévaluations de la valeur des propriétés. Les augmentations ont été un choc pour plusieurs dans l’une des MRC les plus pauvres du Québec, où les services municipaux sont limités.

Mansfield est l’une des zones les plus durement touchées. La propriétaire locale Hilde Noll a exprimé sa consternation alors que la valeur imposable de sa propriété sur le chemin de la Chute est passée de 7 900 $ à 157 900 $, soit une augmentation de 2 000 %. « Nous sommes dans une région rurale ; ce n’est pas la Côte d’Azur ! », s’est exclamée Mme Noll, remettant en question le fondement des nouvelles évaluations de la « valeur marchande probable ».

Mme Noll n’est pas seule.  D’autres résidents ont signalé des hausses similaires, avec des évaluations pour certains chalets le long de la rivière Coulonge passant de 45 600 $ à 232 500 $.

Mansfield n’est pas la seule municipalité touchée. Dale Shutt, qui possède une maison à Shawville, a déclaré au Journal : « Mon évaluation a doublé. C’est allé trop haut – cependant, c’était trop bas. Donc, je ne peux pas me plaindre complètement, même si cela a augmenté mes taxes de 30%, ce qui est beaucoup ».

Pourquoi cette augmentation ?
La mairesse de Mansfield, Sandra Armstrong, et le directeur général, Éric Rochon, ont expliqué le processus d’évaluation. « Tous les trois ans, [une entreprise embauchée par la MRC] évalue chaque propriété, et c’est hors de notre portée », a déclaré Mme Armstrong. L’évaluateur actuel est Carl Provencher de la Fédération québécoise des municipalités (FQM).

Les évaluations sont fondées sur la valeur marchande, qui est déterminée par les ventes dans la région et d’autres facteurs économiques. « Si vous vivez dans un secteur où [beaucoup] de maisons sont vendues, votre évaluation augmente », a souligné M. Rochon.

L’agent immobilier Sébastien Bonnerot a détaillé la dynamique du marché affectant les évaluations immobilières, en soulignant comment la pandémie a conduit à une augmentation significative de la demande de maisons de vacances. « C’est la première année d’un nouveau rôle et les valeurs sont basées sur les trois années de ventes précédentes. Ce qui se passe maintenant, c’est une réaction à ce qui s’est passé durant la COVID, où les prix des propriétés ont doublé ou triplé dans le Pontiac en raison de la forte demande », a expliqué M. Bonnerot. Il a déclaré que le marché s’est depuis stabilisé, mais que les évaluations reflètent les valeurs maximales de la pandémie, ce qui entraîne une augmentation des taxes foncières.

Le gestionnaire de l’évaluation foncière de la MRC, Tim Ferrigan, a confirmé que les conditions du marché immobilier prises en compte dans la création des rôles de 2024 étaient celles du 1er juillet 2022, soit 18 mois avant l’entrée en vigueur des rôles actuels.

Une question d’exactitude ?
En réponse aux demandes du Journal, M. Ferrigan a donné un aperçu complet du processus d’évaluation. Il a souligné le respect des obligations légales de l’évaluation foncière, soulignant l’importance de la proportion médiane, une mesure qui assure l’exactitude du rôle d’évaluation municipal en surveillant le rapport entre la valeur imposable et le prix de vente des propriétés. Le résultat obtenu pour l’ensemble de la municipalité doit se situer entre 95 et 105%. Le non-respect de cette obligation entraînerait le refus du rôle d’évaluation. M. Ferrigan a déclaré que les cinq municipalités recevant de nouveaux rôles en 2024 se situaient dans la plage requise.

Toutefois, des questions demeurent quant à l’exactitude des valeurs imposables, comme en témoigne le fait qu’une propriété dont l’accès riverain près de Mme Noll a récemment été inscrite pour 50 000 $ de moins que la valeur imposable. « Il semble très inhabituel, c’est le moins qu’on puisse dire, que l’évaluation municipale soit maintenant parfois plus élevée que le prix demandé – et la valeur réelle de la propriété. »  a commenté Mme Knoll.

M. Ferrigan a noté qu’il n’est pas de la responsabilité du service d’évaluation ou de l’évaluateur (FQM) d’effectuer des prévisions, des tendances ou d’autres études prospectives, ajoutant : « Ce n’est pas notre mandat de déterminer pourquoi il peut y avoir des variations significatives dans les prix de vente à un moment donné, par exemple la covid. »

M. Ferrigan a également déclaré que son ministère avait eu un grand nombre d’appels et de visites immédiatement après la distribution des factures de taxes de 2024, ce qui, selon lui, était attendu compte tenu de l’augmentation significative des valeurs. « Nous sommes conscients que certaines personnes ont peut-être été frustrées, mais nous travaillons fort en tant qu’équipe pour nous rattraper et nous assurer que tout le monde est entendu avant la date limite du 30 avril », a-t-il ajouté.

En ce qui concerne le secteur Mansfield de Mme Noll, M. Ferrigan a déclaré qu’à la suite de conversations avec plusieurs citoyens concernés, des erreurs ont été découvertes dans les évaluations et que des corrections sont nécessaires. Il a dit qu’ils offriront des révisions dans ce secteur dans un proche avenir et qu’ils ont mis à jour les résidents qui ont contactés.

Les résidents qui ne sont pas d’accord avec leur évaluation foncière peuvent demander une révision, un processus qui pourrait éventuellement impliquer le Tribunal administratif du Québec. La municipalité a des formulaires à la disposition de ceux qui cherchent une révision, et le service d’évaluation de la MRC s’occupe des examens.